闲话“社会生活中的悖论”（八）——房产征税悖论
闲话“社会生活中的悖论”（八）——房产征税悖论
陈宣章
八、房产征税悖论
2011年01月28日上海市政府网站公布《上海个人住房征收房产税试点暂行办法》。从3月份以来，一直流传“2014年1月1日起将开征房产税”。有人说这是谣言 ，“2013年注定要成为房产税的“谣言”之年。”
传言内容十分细致：1.2014年1月1日起，对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上的部分，视为奢侈性住宅消费，每年按市场评估价征收1%-3%的房产税，且没有减除额。2.家庭第三套住宅，每年征收4-5%的房产税，且没有减除额。3.家庭第四套住宅，每年征收10%的房产税，且没有减除额。4.取消原《房产税暂行条例》有关个人住宅可按租金收入的12%缴交房产税的规定；所有商业房产，每年按租金收入的12%缴交房产税，财政部、国家税务总局另有规定的除外。5.家庭仅有的一套自住住宅，免征房产税。6.2013年12月31日以前，全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统。7.2013年12月31日以前，全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延。
不管这是不是谣言，我认为属于“房产征税悖论”，分析如下。( 文章阅读网：www.sanwen.net )
一、上述传言的基础是“家庭”。但是，家庭是由婚姻，血缘或收养关系所组成的社会组织的基本单位。狭义家庭指一夫一妻制构成的单元；广义家庭泛指人类进化不同阶段上的各种家庭利益集团即家族。家庭可以是一夫一妻、一夫一妻带子女以及三代以上（含三代）等等不同形式。还可以有单亲家庭、独身家庭、重组家庭、丁克家庭、空巢家庭、断代/跨代家庭、无父母的未婚子女共同居住家庭、由实体婚姻产生的其他多人共居家庭等等形式。
作为立法依据的“家庭”以什么为根据呢？一般以户口簿为据。但是，许多人夫妻户口分开、子女户口分开……而且现今迁户口很容易，根据居民的需要，怎么迁都行，尤其是涉及房产（例如：征地、动迁等等），各种怪像都有。与“家庭是亲属中较小的户内群体，共同生活居住、共同经济核算、相互合作发挥作用的人组成的单位”的概念完全不同。
另外，由于城市（尤其是大城市）对户籍的政策，许多“外来媳妇”没有本地户籍。
二、住宅的“套”和奢侈性住宅消费。对拥有两套住宅的家庭，按照“人均建筑面积80平方米”划分是否属于“奢侈性住宅消费”，十分不合理。相反，按国际标准，任何一个标准大型别墅区都至少要拥有100平方公里的面积，享受着方圆百里之内的全部资源，才能彰显出别墅的本质。究竟何为“奢侈性住宅消费”。
老的住宅一套可以是三十多平米，大一点的七十多平米。甲三口之家拥有一百平米两套住宅；乙三口之家拥有二百平米一套别墅。谁的住宅消费高呢？
以前有文件规定：不同级别享受住房有不同标准，并没有用“套”为准，而是以平米为准，就因为“套”的差别太大，无法控制。
三、《上海个人住房征收房产税试点暂行办法》中，“征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称‘应税住房’）。除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。”也就是说：只要买入住房（除本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房）就要征收房产税。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳；适用税率暂定为0.6%；应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。
本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。
所以，《上海个人住房征收房产税试点暂行办法》的计算方法与上述传言完全不同。免税住房面积为人均60平方米，而且包括“该居民家庭第二套及以上住房”合并计算。
“本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。”
四、上述传言的“第三套”、“第四套”住房是根据购房时间次序而定。如果某人原有两套小住房，总面积一百平米。他要换成一套120平米住房，就必须先卖出（结果没有地方住了），否则新换的住房就是“第三套”就要先交税，以后再退税。
如果某人三口之家原有两套住房，总面积超过160平米。因为子（女）因婚姻等需要而首次新购住房，原有两套住房超出面积就属于“奢侈性住宅消费”。
现今有些特权人物有多个身份证，占有四套以上住房，必须首先清查这类住房。目前被暴露的案例只是个例，在公务员公布个人财产实施以前，这类情况难以查清。
五、房地产税立法引争议，业界呼吁厘清税费：
专家张鸿(《央视财经评论》评论员)说，我们要注意的是，三中全会《决定》里说的不是房产税，而是房地产税，说要加快房地产税的立法和尽快的推出相关的改革。
房地产税立法首次在中央文件中出现，受到广泛关注。尽管细则没推出，但关于房地产税的讨论已甚嚣尘上。争论焦点集中于：房地产税到底是一种新税，还是一种新税制。但是，不论房地产税的性质如何，其改革是否会使房价有所下降？多数专家均认为该政策将从长远影响房地产市场，但短期作用微乎其微。赵秀池认为，在卖方市场，房产税只会转嫁给买家，只有采取财政政策、货币政策以及行政手段打出组合拳才会对于房价有一定的影响。
全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存对21世纪网表示：“在持有环节征税，涉及到存量房确权和价值评估的问题。这个将涉及到2009年以前未上线的存量房产，以及数量众多的小产权房如何确权的问题。”
十八届三中全会《决定》明确提出：“加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推进环境保护费改税。”于是，“房地产税”成社会各界热议话题。值得注意的是，《决定》中并没有提及之前在上海和重庆试点的房产税（属于地产持有环节的税收），而是使用了“房地产税”这个词。《决定》之后，也未对“房地产税”作具体解释。目前，专家对该项政策的解读分为两派：1.原国家住建部政研中心主任陈淮认为，“房地产税”是种新税，属于资产税。“房地产税不是用来调房价的，是一种制度建设，有资产就要征税。”并认为，重庆和上海征收的房产税本来是资产税，但并未达到效果，三中全会提到的“房地产税”才是回归到资产税的本源，之所以需要立法，就因为这是一种新税。2.多数业内人士认为，“房地产税”是指对房地产税制的改革，将形成一个新税制。深圳市地税局副局长兼新闻发言人杨龙认为，房产税和土地使用税可能会并入“房地产税”，而营业税则有可能取消，并入土地增值税。
此次的房地产税在《决定》中明确表态将会走全国人大立法道路，再出征税细则，政府是很严谨的。既然以立法为准，这就不可能急匆匆出台，并于2014年1月1日执行。专家推测，通过立法调研、法律草案的起草、一次次的审批通过。一套完整的立法程序走完也需要两年的时间，所以两年之内这个问题有可能解决。
联网这个事，住建部早已承诺好几回了。看来，每个人拥有多少套住房，联网也很难推进。虽然未来前景可能会好，但现实地看到，这当中阻力是很大的。
六、上述传言的税率问题。“家庭第三套住宅，每年征收4-5%的房产税，且没有减除额。家庭第四套住宅，每年征收10%的房产税，且没有减除额。”这完全是瞎说，即：20年以后家庭第三套住宅已“收归国有”；10年以后家庭第四套住宅已“收归国有”。这样，住建部就变成了“抢房部”。还可能发生一种趋势：小房改成大房，因为焦点是“套数”，不是面积。
七、自从房改后，房产是家庭的不动产，最引人注目。为了房产，发生不少父子反目、兄弟争斗之事。自从《婚姻法》新解释，夫妻结婚前就为了房产产生隔阂。假如上述传言真的实行，最简单的办法是夫妻离婚：原来的三套房子就变成男、女各有一套半；四套房子就变成男女各有两套。至于面积是否超标，只需在男、女名下挂户口协调就行。
房产已经引起“子散”；房产税可能引发“离婚潮”。这样，“妻离子散，家破人亡”就快全了。这样的立法，就成为最“伟大、光荣、正确”的法规。
八、楼市生产过剩。中国企业资本联盟研究显示，中国城镇商品房存量已经超过240亿平方米，全国空置住房总量已经达到6800万套。中国楼市已出现典型的“生产过剩”危机。华中师范大学公共管理学副教授定明捷的研究表明：中国九成左右的非富裕人群，无力依靠正常的劳动收入购买住房。
中国住房市场的现状是总量已经过剩，一方面很多人没有自己的房子，另一方面，还有很多人拥有许多空置房。中国企业资本联盟、中华博士会主席杜猛说：“让人不解的是，这些空置住房中，保障性住房占有相当大的比例。这表明，中国的保障房政策出现了重大的偏差。”研究显示，中国住宅市场出现的“生产过剩”表现为三、四线城市住房严重供过于求、一线城市贫富严重分配不公以及诸多城市纷纷涌现的“鬼城”现象。
可是，根据对中国多个三、四线城市的调查发现，这些城市目前商品房供应已经严重供不应求。中部地区某个四线城市（城乡总人口不到70万的县级城市）的居民基本每个家庭都有2套以上住房，甚至3-5套也很常见，而没有住房的家庭几乎没有。即使这样，目前该城市在建楼盘超过30个，未来2年内将有超过5万套住宅上市。另一方面，大量当地人外出打工经商，纷纷涌入省会城市以及北上广等一线城市置业。杜猛表示，这样的县级城市在中国具有普遍性。
改革开放形成历史上最大的人口流动潮。大量青壮年劳动力背井离乡，外出打工或经商。他们在流向的城市能获得比老家高很多的收入，但那里的房价也比老家高得多。因此，外出打工和经商者大部分选择了回乡置业。他们是中西部地区三、四线城市购房的主力军。
人口从农村向城镇聚集，小城镇人口向中心城市聚集，这个趋势是任何组织都无法逆转的。调查发现，回乡购房和进城买房两种模式都带来大量季节性空置。外出打工经商者，在打工当地买房或租房；返乡购房后，除春节和家庭重要时节，房屋基本上空置。
中央财经大学财经研究院院长王雍君对《新闻大家谈》表示，“民众对房产税的承受能力比较低，敏感度比较高，在可以预见的未来，房产税应该放缓推行，虽然现在已在重庆等地进行局部试点，但全面推广应该是另外一回事。”
所以，上述房产税传言仅是一个悖论。2013.11.22.