闲话房市

羑河纪事三二九

闲话房市

文生

现在中国的房市很容易让人想起美国的次货危机。上一次和老歪聊天时，说到这事，说要好好聊聊，于是老文查资料作谈资。

次贷危机又称次级房贷危机，是发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的世界金融风暴。

美国的“次贷危机”是从2006年春季逐步显现的，2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。( 文章阅读网：www.sanwen.net )

“次贷危机”的导火线是因美国房地产市场低迷导致雷曼公司破产引发的“两房危机”。

美国将房地产视为经济发展的一个支柱产业，是世界上政府介入房地产市场的国家之一。“两房”即房利美、房地美，起源可以追溯到19世纪30年代的世界经济大萧条时期。1932年，美国通过《1932年联邦住房贷款银行法》，创建了由12家地区银行组成的“联邦住房贷款银行系统”，作为“最后贷款人助手”，以政府名义发债借款，向房地产市场注入流动性，为美国家庭提供低息住房抵押贷款，促进房地产市场的复苏。1934年，罗斯福“新政”期间，又创建了联邦住房管理局，为美国中低收入家庭提供购房抵押贷款信用保险，政府全责承担购房者发生断供或房屋贬值造成的损失。1938年，美国又创建了政府全资企业联邦国民抵押贷款协会，金融界称其为“房利美”，作为政府直接介入住房抵押贷款市场的操作机构。1970年，美国金融机构说服国会创建了第二家政府资助企业——房地美，全称是“联邦住房贷款公司”，负责购买信用社发放的住房抵押贷款，并将其证券化，推动做大美国住房抵押贷款证券化市场。随后房利美和房地美先后首次发行了住房抵押贷款支持证券，美国的住房抵押贷款证券化市场逐步形成，住房抵押贷款开始被批量打包成债券投资品，出售给一般资本市场，包括养老金、共同基金和保险公司等机构投资者，进一步提高了抵押贷款市场的流动性，降低了抵押贷款利率。

美国通过“两房”创造的住房抵押贷款二级市场，房屋的价值可以被变现出来，转化为证券化投资债券，重返经济循环，将房地产业重塑为一个能够产生现金流的财富市场。危机发生时，“两房”持有的抵押贷款在美国住房抵押贷款市场的份额接近半壁江山。

雷曼兄弟公司持有美国“两房”巨额抵押贷款，雷曼兄弟破产后，导致“两房”发生危机及不断向纵深发展，因为“两房”有国家隐性担保，美国政府不能抛弃“两房”，救赎势在必然，但这个挑战市场经济观念的行为受到了诸多信奉市场经济人士的非难。为了防止因“两房危机”导致金融机构大面积破产，美国政府决定救赎相关金融机构，采用了三种形式：提供贷款、购买新股和直接注资。

在美国，房子相当不贵，但也是重要资产，美国人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是有的人收入不稳定、或者根本没有收入，因为信用等级达不到标准，他们就被定义为次级信用贷款者，简称为次级贷款者。经过包装，次级贷款者也可以贷款买房，况且“两房”贷款已证券化，可以化解“次贷”存在的危机。

房地产公司当然知道次贷房地产市场是有风险的，风险需要分担才行，于是找到投行进行合作，投行觉着有利可图，就重新包装一下，弄出了新产品——债务抵押债券，通过发行和销售这个债券，让债券的持有人来分担次贷房市的贷款风险。

债务抵押债券风险太高没人买，于是投行把它分成高级和普通两个部分。发生债务危机时，高级债务抵押债券的享有优先赔付的权利，风险小，可是高风险的普通债务抵押债券怎么卖呢？

于是投行找到了对冲基金，对冲基金在世界范围内找利率最低的银行借来钱，然后大举买入普通债务抵押债券。如2006年以前，日本央行贷款利率仅为1．5％，普通债务抵押债券利率可能达到12％，所以光靠利息差对冲基金就赚得盆满钵满了。

随着美国的房地产市场的一路飙升，短短几年就翻了一倍多，这样人们认为不会出现还不起房款的事情，就算没钱还，把房子一卖还可以赚一笔钱。结果是从贷款买房的人，贷款公司，到各大投行，到各个银行，到对冲基金人人都赚钱。

投行为了赚更多的钱，也开始买入对冲基金，又出了一个新产品——信用违约交换。这是对冲基金把手里的普通债务抵押债券抵押给银行，换得10倍的贷款，然后继续追着投行买普通债务抵押债券。

对冲基金为了分担风险，就向保险公司投保。保险公司又推出了基于信用违约交换的创新产品，就是把之前已经赚的钱投入作为基金保证金，如果这个基金发生亏损，先用保征金还，然后本金才会开始亏损，也就是1元面值买入的基金，亏到0．90元都不会亏自己的钱，赚了却每分钱都是自己的！评级机构看到这个天才设想，毫不犹豫给予AAA评级！结果这个新产品卖疯了，各种养老基金、教育基金、理财产品，甚至其他国家的银行也纷纷买入。发行了多少亿，无法估算，但保证金50亿元却没有变。

到了2006年，随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，这些信用不好的用户感觉到还款压力大，而且购房者出售住房变现或者通过抵押住房再融资也困难了，这导致了大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，然后贷款公司倒闭，对冲基金大幅亏损，继而连累保险公司和贷款的银行，然后股市大跌，无法偿还房贷的民众继续增多……，最终，美国次贷危机爆发，引起全球金融市场震荡。

接下来众多国家的银行、投行、基金相继倒闭，股市下跌严重，危机涉及的国家只好出面，不断地提供流动性，注入资金、收购股份、置换债券……，防止破产继续蔓延。

美国政府动用纳税人的钱，救了这些房产商、银行、投行、基金，但这些房产商、银行、投行、基金的经营者不但收入没减少，还大肆滥发奖金，导致了民众在华尔街抗议，被美国军警驱散。

美国次贷危机给中国宏观调控提出了启示。主要有四方面：第一，必须关注房地产市场供给，一旦过热就要干预。第二，证券创新不能过度化，杠杆过高十分危险，要限止高杠杆。第三，政府不要轻易对危机制造者提供救援，这会导致道德风险的滋生。第四，关注垄断企业和大公司，这些大到不能倒的巨型公司十分容易把危机传嫁给社会。

美国有着悠久市场经济历史的国家，经济周期性很强，处理危机轻车熟路。中国严格来说还没有经历过一个完整的经济周期。中国经济的关键是供需不平衡，固定投资需求大，处理的是投资过热。

中国经济的发展，导致住房市场需求大幅飙升。中国房市也存在投机因素的推动，但需求大而供给有限是导使房价走高的最重要原因。

我国房地产市场，住房抵押贷款人一般都是直接向银行申请贷款，没有复杂的衍生产品，政策不允许发放零首付贷款。但是，要看到我国住房抵押贷款存在的风险。一是贷款首付比例较低及虚假信用，存在大量投机性借贷，存在虚假操作的情况。二是超支付能力贷款不断增加。按照银监会个人住房按揭贷款指引，个人每月按揭贷款还款额不得超过个人家庭月可支配收入的５０％，很多人不能满足这一基本标准。有人从单位或找他人随意开出假的工资收入证明。银行信贷人员和房产销售人员为提高房屋销售和贷款业绩，甚至明确告诉贷款者只要能开到证明就放款。用假的收入证明、工资证明等虚假文件到银行进行按揭贷款，无疑埋藏了巨大的潜在风险。三是贷款利率增长快，导致部分债务人丧失支付能力。四是房价在飞涨后存在下跌趋势，势必加大高价购房者的偿债压力，使银行信贷面临巨大违约风险。五是也有类似于美国次级贷款的成分，全国各地的银行都想出各种吸引人们借贷款买房的“高招”。如“首付贷”式的实际零首付。如“双周供”，以“双周”而不是以“月”为单位进行还款。如“循环贷”，它允许人们将商品住房抵押给银行而获得一定的贷款额度。这样，借贷人买越多的房产，就能获得越多的贷款额度，所以更受“炒房户”的追捧。

近年来，国家防范金融风险下了少功夫，比经常出台限购政策，多次提高二套房以上的首付比例和贷款利息，目的就在于打压房地产投机需求，遏制房价上升势头，保障中国的金融安全。虽说治标不治本，但总有一点作用，政策上强调房住不炒，真正到能治标时，有待于到房地产过剩之时，日前就处于房地产过剩之时。

2019年6月，恒大集团股价开始大幅下跌，引发了市场的广泛关注。随后，恒大集团发布公告称，公司存在巨大的财务风险，并将原因归咎于过度扩张和资金链断裂。接下来中国许多房地产商披露出资金紧张，这一事件被称为“恒大危机”，对房产市场、金融市场都产生了深远的影响。

中国房企普遍采用高杠杆运营，但像许家印这样将杠杆玩到极致的不多。此前房地产市场多次波动，他多次赌对了。这次觉得恒大已大到不能倒，哪怕欠债累累，因为关系到苍生百姓，关系到上下产业链，上面不可能对他啥样，这样他有机会东山再起，

许家印的判断押中了，高层拖了两年多才动手。

2021年，连商票都逾期了，许家印还在大肆分红，恒大高管的薪酬也高的离奇。

恒大背负着2万亿的债务，但暴雷之际，其账面资产也有近2万亿，如果妥善处理，这个窟窿完全有缩小的空间。

但许家印嘴上说“自己可以一无所有，但不能让买房人一无所有”，声称要全力“保交楼”，实际上将大量资产转移美国，甚至在美国申请破产保护。

恒大集团在美国申请破产保护，这样可以暂时阻止其在美国境内的债权人对其资产或业务进行追索或扣押，从而争取时间和空间来进行债务重组或清算。这是一种自救的措施，是在争取更多的谈判和重组的机会，避免债务危机进一步恶化，但也引发各方的恐慌和担忧。

网上说，问题是恒大的这些债务由国内银行提供抵押担保，一旦恒大破产，这些债务就得由担保机构偿还，抵押物是老百姓的房子，银行能大规模拍卖老百姓的房子么？

也有消息说，不存在所谓的“内保外贷”，即由中国的银行来代偿的情况。中国房地产公司去海外发债，大部分是信用债券，没有抵押担保。

具体情况如何，一般网民不了解，对破产和破产保护的区别出也不十分清楚，只知道恒大要金蝉脱壳了，要赖二万亿的帐了。

需要明确的是，在法律上，恒大的负债是公司的负债，只要许家印没有提供个人担保，就与他个人没有关系。

恒大撤回了向美国法院提出的破产保护申请后，重组的难度进一步加大。能否继续进行以及能否成功境外债务重组，取决于多个方面的因素，如相关部门的态度和支持、债权人的合作以及资产出售和流动性改善等。

许多房地产商的重组在底调进行，国家不想让其付作用太大。

但是许家印在恒大申请破产保护之前，建立了一个金额高达23亿的单一家庭信托基金，无论发生什么情况，这个基金只能专款专用，这是许家印为儿子设立的“富二代保护计划”；许家印又净户与妻子技术性离婚，将财产转移出去了。这激怒了高层，将其控制，不这样做，其它房地产商会有样学样，后果十分严重。

房价恶性下跌的话，会导致系统性金融危机爆发，房市、银行、股市、债市相互传导，危机愈演愈烈，一发不可收拾。外资会趁机进来炒底，不要认为我国金融严控，外资进来不易，其实外资进来的地下渠道是畅通的，正规渠道也有漏洞让大额资本进入如无人之境。

因此国家必须出手防止房价下降过快，促使房价良性下跌，主动挤出一部分泡沫，严格控制投机性需求，鼓励刚性需求，将房地产泡沫破裂可能带来的系统性金融危机预先给予化解，使房地产业恢复健康发展。救助房地产的办法首先是促使开发商保交楼，其建成的房子没能出售的话，由国家相关部门收购，让开发商的资金有流动性，然后再用其它办法转圜。不过，国家出面收购房子以后评价不一，但目前是比较好的办法。

还有各级国投公司投资的房产也要妥善处理。

目前房市下跌已引出种种问题，期待房地产市场回归正常。

美国有重振房地产市场的声音，总统候选人称，买房给予以二万五千美元的补贴，会不会导致新的房地产过热？

就这么多了，和老歪通话时再相机补充吧。

2024年9月1日